21 de janeiro de 2008

Habitação atrai os bancos menores


O sucesso da retomada das ofertas de financiamento imobiliário já começa a atrair a atenção dos pequenos bancos. Entre os que já iniciaram operação estão os bancos CR2, Morada e Matone. Outros, como o Máxima, já preparam a nova área.

Instituições de médio porte, como Fibra, Votorantim, Bonsucesso e Brazilian Finance, já entraram com força no segmento e parecem ter mostrado o caminho para os bancos de porte ainda menor. Outras, como o Sofisa, estão "estudando o mercado", segundo o diretor Luiz Viana.

O diretor do Banco Morada, originalmente um banco de crédito imobiliário, mas que hoje é forte em consignado, Odilio Figueiredo Neto, explica que o objetivo é diversificar as operações. "A idéia não é ficar com apenas um produto", explica.

Fora do eixo Rio-São Paulo, o Banco Matone financiará a compra e a construção de imóveis residenciais e comerciais para pessoas físicas e jurídicas, com previsão de conceder R$ 1,5 bilhão em dois anos.

O segmento, antes restrito às caixas econômicas e aos bancos depositários de poupança, começa a despontar como um mercado de forte concorrência. "Este é um mercado que ainda vai crescer muito", diz, otimista, o presidente do Banco CR2, Cláudio Coutinho. "O crédito imobiliário é hoje o que o consignado foi há quatro anos", completa.

Em termos de crescimento, sem dúvida as linhas são bastante semelhantes. O crédito imobiliário cresce a taxas médias de 60% ao ano desde 2002. O consignado, criado em 2004, já acumula R$ 64 bilhões de saldo.

Os empréstimos imobiliários que utilizam os recursos da poupança fecharam o ano passado com volume recorde de R$ 18,3 bilhões, avanço 96% em relação aos dados de 2006. Para este ano, a perspectiva da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é que o avanço pode ser ainda maior.

Em comum, esses bancos de menor porte têm o bom desempenho de suas carteiras de crédito consignado. E a experiência nesse setor revela aspectos que podem favorecer essas instituições, como as operações com spreads baixos e a captação via mercado.

As taxas de juros, porém, são mais altas do que os grande bancos comerciais. No banco Fibra, por exemplo, nos planos pós-fixados, as taxas são de 12,68% ao ano mais variação do IGP-M, ou 14,03% mais a Taxa Referencial (TR). Os bancos grandes conseguem oferecer linhas de até 8% ao ano mais TR para empréstimos de até R$ 150 mil.

Isso acontece porque os pequenos não têm acesso à poupança ou aos recursos do FGTS, as duas maiores fontes de funding dos bancos para a áreas habitacionais. Os recursos da poupança custam para os bancos 6,17% ao ano mais a variação da Taxa Referencial. Já o FGTS cobra dos bancos 6% ao ano mais uma taxa de risco, a partir de 0,2%.

Os bancos pequenos e médios terão que fazer a captação de recursos no mercado, seja por meio de cessão de carteira, venda de títulos, como CDBs, ou por meio da securitização dos próprios crédito imobiliários.

Esta última opção é a mais considerada, diz o diretor do Morada, seguindo o processo semelhante e já bem-sucedido do consignado. Os instrumentos usados poderão ser o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou os Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDC).

Este mercado ainda não foi muito explorado pelos bancos grandes justamente porque as fontes tradicionais de recursos (poupança e FGTS) ainda são suficientes. No ano passado, as emissões de CRI somaram R$ 868 milhões, menos do que o montante de 2006, R$ 1,07 bilhão. Para este ano, existem R$ 250 milhões em operações aguardando aprovação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Por outro lado, devido aos custos de captação altos, as margens de ganhos também se estreitam. Os spreads (diferença entre os custos de captação e as taxas cobradas dos clientes) nas operações de habitação são bastante apertados, tal qual no consignado.

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